TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI

Dopo l’approvazione della legge di stabilità (n.147 del 27 dicembre 2013), dal 2014 è stata introdotta una nuova imposta denominata IUC (Imposta Unica Comunale), basata su presupposti impositivi di

• Possesso, valore e natura degli immobili
• Erogazione e fruizione die servizi comunali
  Essa comprende tre tributi:
  – l’ IMU (Imposta Municipale Unica);
  – la TARI (tassa sui rifiiuti);
  – la TASI (tassa tassa sui servizi indivisibili).

La IUC prevede l’ obbligo di dichiarazione da parte del contribuente, ad esclusione dell‘Imu la quale è valida anche per gli anni successivi, salve specifiche variazioni. In caso di omessa dichiarazione, si applica una sanzione che va dal 100 al 200% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro, ovvero se la tassa è stata pagata in ritardo, la sanzione è pari a 50 euro.
Le ultime due imposte, Tari e Tasi, possono essere pagate in due rate semestrali oppure in un’unica soluzione il 16 giugno dell’anno. In caso di omissione del pagamento si applica una sanzione del 30% sull’importo non versato. Invece nel caso di ritardo del versamento, non superiore ai 15 giorni, la sanzione è ridotta di un 1/15 per ciascun giorno di ritardo.

La tassa sui rifiuti

In merito alla TARI, sono gli stessi Comuni a determinare la disciplina secondo i principi della Legge di Stabilità 2014, pur tuttavia non discostandosi in modo significativo da quella prevista negli anni precedenti per la medesima materia. Essi possono prevedere sia riduzioni e agevolazioni per talune fattispecie e sia, con regolamento, i criteri per la realizzazione di sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico.

Soggetto passivo è il detentore o il possessore dell’immobile, nel caso in cui quest’ultimo sia detenuto per meno di sei mesi in un anno, la tassa è dovuta dal solo proprietario (questo vale anche per la TASI);
Oggetto della tassa è la superficie calpestabile e quella delle aree scoperte.
La tariffa è stabilita a livello comunale conformemente ai criteri previsti dal DPR 158/99 ovvero alla quantità e alla qualità medie ordinarie dei rifiuti prodotti.

Le riduzioni sono riferibili a:

• abitazioni con un unico occupante;
• immobile ad utilizzo stagionale o discontinuo;
• abitazioni occupate da soggetti che risiedono o dimorano per più di sei mesi all’estero;
• fabbricati rurali ad uso abitativo.
  Nelle zone in cui non vige la raccolta differenziata la Tari è dovuta nella misura non superiore al 40 per cento, viceversa sono previste delle riduzioni.

La tassa sui servizi indivisibili

La TASI finanzia i servizi offerti dai Comuni alla generalità dei cittadini; essi riguardano l’illuminazione pubblica, la manutenzione di strade e del verde pubblico e la sicurezza. Tale tassa grava sia sul possessore che sull’utilizzatore dell’immobile.

Oggetto della tassa è il possesso a qualsiasi titolo di fabbricati e comprende anche l’abitazione principale, le aree scoperte e quelle edificabili adibite a qualsiasi uso.
Non sono, invece, oggetto dell’imposta

• i terreni agricoli;
• le aree scoperte accessorie/di pertinenza di locali tassabili non operative;
• le aree comuni condominiali (art.1117 c.c.).

Soggetti passivi:

1. nel caso in cui ci siano piu’ detentori, paga solo un soggetto, gli altri rispondonderanno solidalmente. Nel caso specifico di un immobile;
2. soggetto a leasing, soggetto passivo della Tasi è il locatario;
3. per un’unità immobiliare occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sia l’occupante che il titolare sono tenuti al pagamento in maniera autonoma: il primo versa fra il 10 e il 30 % dell’ammontare complessivo della TASI e il secondo versa la differenza;
   la base imponibile dell’imposta è il valore catastale per gli immobili, il valore venale per le aree edificabili (ex. Art. 13, DL n. 201/2011);
   L’aliquota base è pari all‘1 per mille e con specifica delibera il Comune può:
   – Ridurla fino ad azzeramento;
   – Determinarla in modo tale da elevarla fino al 2,5 per mille (limite dell‘1% per i fabbricati rurali) per il 2014 in modo tale che la somma tra la stessa e l’aliquota IMU non sia superiore all’aliquota massima Imu prevista per i diversi tipi di fabbricati.

In merito, il governo è intervenuto di recente per concedere ai Comuni di aumentare le aliquote previste dalla Legge di Stabilità fino a un massimo dello 0,8 per mille e per attribuire ai sindaci il potere di stabilire come distribuire tale maggiorazione tra abitazione principale e seconde case:

• per la prima casa: l’aliquota potrà salire fino al 3,3 per mille;
• per gli altri immobili: IMU piu’ TASI non potrà superare l’11,4 per mille (ovvero 10,6 per mille comprensivo di TASI e IMU piu’ lo 0,8 di maggiorazione).

Tra le principali riduzioni/esenzioni previste dal Comune sono:

• abitazione con un unico occupante;
• abistazione con utilizzo stagionale;
• abitazioni occupate da soggetti che risiedono o abbiano dimora per oltre sei mesi in un anno all’estero,
• fabbricati rurali ad uso abitativo;
• la capacità contributiva della famiglia.

L’ Imposta municipale unica

Per la disciplina dell’*IMU* si fa riferimento all’art.13 del DL n.201/2011 con le seguenti eccezioni:

1. è applicata a regime dal 2014 e non dal 2015;
2. non è dovuta per:
   – l’abitazione principale, ad eccezione delle abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (si applicherà l’aliquota ridotta e la detrazione di 200 euro);
   – i fabbricati rurali strumentali;
   – i fabbricati non locati ma posseduti dalle imprese costruttrici;
   – la casa assegnata al coniuge a seguito di separazione legale o divorzio.

Inoltre, il comune puo’ considerare come abitazione principale e quindi esclusa dal pagamento della stessa anche la casa:

• posseduta a titolo di proprietà/usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari purchè non locata;
• posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da cittadini italiani non residenti in Italia purchè non locata;
• concessa in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) che la utilizzano come abitazione principale per la sola quota di rendita risultante in catasto non eccedente € 500 oppure se il comodatario appartiene a un nucleo familiare con un ISEEnon superiore a € 15.000 annui (l’agevolazione è limitata ad un solo immobile).
  Si ritiene auspicabile l’applicazione dell’aliquota minima IMU del 7,6% agli immobili sede di attività produttiva. Tuttavia se per esigenze finanziarie di cassa ciò non fosse attuabile si propone un patto in virtù del quale sia preservato il beneficio del 3% determinato dal differenziale tra la succitata aliquota minima e l’addizionale massima del 10,6% per le imprese che:
• realizzano nuovi investimenti (macchinari e attrezzature);
• ampliano l’unità produttiva esistente
• incrementano l’occupazione con personale residente nel territorio comunale
• avviano nuove attività.

Per i terreni agricoli, posseduti da coltivatori diretti, si prevede invece che la base imponibile sia determinata dal reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25% per il coefficiente 135.
In caso di versamento al Comune non competente, la compensazione è effettuata tra Enti e comunque il rimborso va richiesto al Comune.
L’imposta è deducibile in misura pari al 20% sul reddito di impresa e di lavoro autonomo ma non è deducibile ai fini IRAP.